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L'encadrement des loyers

Décret du 28 juin 2018

· gestion,Loyer

I - Deux mécanismes d'encadrement

  • limiter l'évolution des loyers
  • plafonner les niveaux des loyers

A - Encadrement de l'évolution des loyers

Le décret du 28 juin 2018 s'applique à partir du 1er août 2018 et plafonne l'évolution des loyers à celle de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) pour les logements en zone tendue.

B - Encadrement du niveau des loyers

Le niveau des loyers est basé sur les valeurs des loyers observés à l'échelle locale et ne concerne que les zones tendues.

Chaque année le préfet fixe pour chaque catégorie de logements et secteurs géographiques des loyers de référence exprimés par un prix au m2 de surface habitable (calculée selon la loi BOUTIN).

Il s'agit du :

  • loyer médian (dit de référence) ;
  • loyer majoré (limité au loyer médian augmenté de 20 %) ;
  • loyer minoré (loyer médian diminué au maximum de 30 %).

Pour les locations meublées, une majoration unitaire par m2 est appliquée aux loyers de référence utilisés pour les locations vides.

Cet encadrement a été mis en place pour les communes de Paris et de Lille.

Par décision du Tribunal Administratif (confirmé par la Cour d'appel Administrative) ces arrêtés ont été annulés.

Le projet de loi ELAN (Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) dans ses articles 48 et 49 prévoit la mise en place d'Observatoires Locaux des Loyers (OLL) en zones tendues et l'encadrement par arrêté préfectoral.

La publication de la loi est prévue pour l'automne 2018. En fin d'article sont précisées les modalités de mise en oeuvre (présence d'une OLL et publication des arrêtés du préfet).

II - Mécanisme de l'encadrement de l'évolution des loyers

Deux "moments" sont à distinguer :

  • la mise en location ;
  • le renouvellement du bail.

A - La mise en location

1 - La première mise en location

A ce jour et dans l'attente des arrêtés préfectoraux, le montant des loyers est libre.

Il faudra, après mise en application de la loi ELAN, vérifier si un arrêté préfectoral a été pris pour fixer un loyer de référence.

2 - Fixation du loyer en cas de relocation

Le décret du 28 juin 2018 encadre les loyers lors de la mise en location d'un logement vacant (logement inoccupé proposé à la location).

Il fixe un montant maximum d'évolution des loyers dans les zones tendues mais exclut certaines mises en location et apporte également des dérogations.

Principes de base

  • le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
  • si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois, le nouveau loyer est égal (au plus) au loyer du précédent locataire ;
  • si aucune révision n'est intervenue, celle-ci est possible en fonction des variations de l'IRL. La référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat (nous publierons prochainement un article dédié à la révision des loyers).

Exclusions

  • logement faisant l'objet d'une première mise en location (voir ci-dessus) ;
  • logements inoccupés depuis plus de 18 mois.

Exceptions

Le décret prévoit des dérogations dans les cas suivants :

  • travaux dans le logement ;
  • loyer manifestement sous-évalué.

Cas des travaux

Si le montant des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer :

  • hausse du loyer au maximum égale en montant annuel à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • conditions cumulatives :
  1. travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ;
  2. travaux réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
  3. travaux réalisés depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire ou son dernier renouvellement.

Si le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer la réévaluation est libre.

 

Ces travaux, quel que soit le montant, ne doivent pas avoir donné lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d'économie d'énergie.

          Loyer sous évalué

La hausse ne peut excéder 50 % de la différence entre le montant du nouveau loyer proposé et le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

Les loyers servant de référence doivent-être représentatifs de l'ensemble des loyers constatés dans le voisinage.

Les références, annexées au contrat, doivent porter au moins pour 2/3 sur des baux conclus depuis plus de 3 ans.

Contestation du loyer

En cas de litige, l'une ou l'autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Cette action est obligatoire avant toute saisine d'un juge.

B - Renouvellement du bail

L'évolution du loyer est limitée à celle de l'IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué (voir ci-dessus).

Toutefois, si le logement a fait l'objet de travaux depuis son dernier renouvellement (travaux d'amélioration ou de mise en conformité) et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, une hausse peut-être appliquée.

Elle ne pourra excéder, selon la méthode choisie :

  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • 50 % de la différence entre le montant déterminé par référence aux loyers du voisinage et le loyer appliqué avant renouvellement du bail.

En cas de contestation, l'une ou l'autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

III - Présence d'un OLL et publication des arrêtés du préfet

A compter de la publication de la loi ELAN (prévue automne 2018), hormis Paris et Lille qui sont déjà opérationnelles, les premiers arrêtés préfectoraux fixant un loyer de référence ne paraîtront pas, à notre avis, avant le second semestre 2019.

Dans ces zones, au renouvellement du bail, deux procédures d'ajustement du loyer sont ouvertes :

  • action en diminution ;
  • action en réévaluation.

Les modalités d'application sont précisées dans le décret du 27 juillet 2017.

A - Action en diminution

Si le montant du loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer majoré, le locataire peut engager une "action en diminution".

Il doit faire une proposition au bailleur, au moins 5 mois avant le terme du contrat.

La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit, à peine de nullité :

  • reproduire les dispositions de l'article 17-2 "Dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat." ;
  • mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.

B - Action en réévaluation

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Il doit faire une proposition au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat.

Le nouveau loyer doit-être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

La notification doit présenter le même formalisme que celle du locataire, sous peine de nullité.

Le locataire peut contester l'action en fournissant au moins 3 références de loyers pour des logements comparables (6 références dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).

C - Contestation

En cas de désaccord ou sans réponse quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC.

A défaut d'accord, le juge peut être saisi avant le terme du contrat.

A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit aux conditions antérieures.

La hausse du loyer s'applique par tiers ou par sixième si celle-ci est supérieure à 10 %.

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