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Suspension des loyers

Est-il possible de ne pas régler les loyers ?

· Gestion locative

Avec la loi d'urgence qu'en est-il du paiement des loyers ?

Que disent les mesures d'urgence

La situation pour les baux d’habitation :
La mesure de suspension des loyers ne concerne que les locaux commerciaux.

Par conséquent, les locataires de locaux d’habitation doivent continuer à acquitter leur loyer ; en cas d’impayé de loyer par ces derniers, n’oubliez pas d’activer les garanties habituelles (Visale, caution personnelle, assurance loyers impayés…).

La suspension des loyers des locaux commerciaux :
Selon le site www.gouvernement.fr, ce report concerne « les petites entreprises qui sont les plus en difficulté ». Seuls sont visés les locaux commerciaux et de bureaux (en attente d’éclaircissements sur les locaux professionnels).

La brochure diffusée par le gouvernement concernant les mesures de soutien précise : » le report du paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité pour les plus petites entreprises en difficulté ».

Par ailleurs, le projet de loi formule la dispense de paiement en ces termes : « de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie»

Définition d'une TPE

Les «Très Petites Entreprises» (TPE) comptent moins de 10 salariés pour un chiffre d’affaires annuel et un bilan qui ne dépassent pas les 2 millions d’euros.

Depuis 2008, c’est le terme «microentreprise» (MIC) qui sert dorénavant à désigner de manière officielle cette typologie d’établissements.

Une expression qui peut néanmoins porter à confusion puisque la « micro-entreprise » sert également à nommer un régime fiscal spécifique des exploitations individuelles.

Cas particuliers pour les baux d'habitation

Si le bail est expiré ou sur le point de l’être (suite à un congé) ou si un locataire doit emménager, que doit-on faire?

Il faut tout d’abord prendre contact avec votre locataire pour qu’il vous indique s’il désire ou non quitter les lieux (occupant sortant) ou emménager (locataire entrant) :

  • si le locataire souhaite demeurer dans les lieux alors que le bail est expiré : il doit pouvoir invoquer l’article 1218 du Code civil (qui permet de suspendre son obligation contractuelle en cas de force majeure) et donc se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin du confinement ou au-delà en cas d’accord des deux parties. Il est important de consigner cette requête de report et l’acceptation (courrier signé du locataire ou à défaut des échanges de mails).
    Pendant cette prolongation du délai de préavis, le locataire reste évidemment tenu de payer son loyer aux échéances habituelles.
    Conseil : si le locataire demande une quittance, nous recommandons d’en faire une pour indemnité d’occupation pour la période courant au-delà du délai de préavis.
  • si le locataire souhaite emménager ou quitter les lieux à la date d’échéance du bail : le ministère de l’Intérieur n’interdit pas les déménagements, mais ils doivent être limités aux besoins les plus stricts.
    L’attestation de sortie ne prévoyant pas le cas du déménagement, il convient de se déplacer muni d’une attestation sur l’honneur indiquant le motif du déplacement (déménagement), ainsi que du contrat de location signé (et de la lettre de congé le cas échéant).
    Lors du déménagement et de l’état des lieux, les consignes gouvernementales doivent être suivies, à savoir la prohibition des réunions amicales et familiales et le respect des gestes barrières.
     À noter : pendant cette période de confinement, il est en pratique difficile de déménager étant donné que la plupart des entreprises de déménagement ont suspendu leur activité (à la demande de la Chambre syndicale du déménagement) et l’interdiction des réunions.

Cas particuliers pour les baux commerciaux

Certains organismes ont déjà pris des mesures.

Concernant les commerces situés dans les centres commerciaux, dès le 16 mars 2020, une organisation professionnelle du secteur, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), a recommandé à ses adhérents (bailleurs) de prendre, à titre exceptionnel, les mesures suivantes :

  • mensualisation des loyers et charges facturés au titre du deuxième trimestre ;
  • interruption temporaire de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d’avril, dans l’attente des décisions qui seront prises par l’administration d’ici au 15 avril 2020.

De son côté, l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui regroupe 660 opérateurs HLM à travers ses fédérations, a émis la recommandation suivante concernant les (nombreux) locaux commerciaux de proximité, situés en pieds d’immeubles. Les organismes «pourront, selon la situation des commerçants locataires, suspendre le paiement des loyers des commerçants qui sont contraints de fermer conformément aux mesures gouvernementales».

Au-delà de ces recommandations, le ministère de l’Économie et des Finances a invité les entreprises concernées (locataires) à se rapprocher de leurs bailleurs pour effectuer s’il y a lieu des sollicitations de report à l’amiable du paiement des loyers.

Côté bailleur, en attendant la prochaine ordonnance, il convient d’apprécier au cas par cas, avec pragmatisme, s’il y a lieu de faire suite à pareille demande (côté ADB, dans la positive, régulariser un écrit pour formaliser l’accord locataire/bailleur).

Certains juristes estiment que des locataires de certains commerces, pour lesquels l’accueil du public est interdit, seraient en droit de suspendre le paiement de leurs loyers en invoquant un cas de force majeure ou l’exception d’inexécution, mais une discussion peut être permise.

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