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Mandat de syndic

Précisions sur le renouvellement du mandat de syndic

· Syndic

Des informations utiles concernant le futur déroulement des AG et la poursuite de l'activité de syndic.

Ce que disent les textes

Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété

Article 1

Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence.

Article 22

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété

Le titre II du projet d’ordonnance comporte un seul article (article 22) qui a pour objet de pallier l’impossibilité pour les assemblées générales des copropriétaires de se réunir pendant la période de pandémie du covid-19, y compris celles appelées à se prononcer sur la désignation d’un syndic en raison de l’arrivée à terme du contrat du syndic en exercice.

Par dérogation aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vertu desquelles le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, et de l’article 1102 du code civil, qui pose le principe de la liberté contractuelle, cet article permet le renouvellement de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l’assemblée générale ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Cette disposition a pour objectif d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination. En vertu de cet article, le contrat de syndic en exercice est renouvelé jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Par un deuxième alinéa, ce renouvellement du contrat de syndic est exclu lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a déjà désigné un syndic avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, de sorte que la continuité dans la gestion de la copropriété est assurée.

La mise en pratique

La période à prendre en compte

La date d’expiration du contrat de syndic est celle comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (article 1 de l’ordonnance).

L’état d’urgence sanitaire est censé prendre fin le 23 mai 2020 en principe. La prorogation de l’état d’urgence sanitaire, au-delà de la durée prévue, ne peut être autorisée que par une loi.

Le dispositif concerne donc un contrat de syndic arrivant à son terme d’ici le 23 juin 2020 (23 mai + 1 mois).

En pratique

Selon le rapport de présentation de l’ordonnance, le dispositif mis en place permet ainsi le renouvellement de plein droit d’un contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans qu’une assemblée générale (AG) de copropriétaires ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat. Le dispositif « a pour objectif d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination ».

Un contrat de syndic en exercice est ainsi renouvelé jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG des copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, et « au plus tard le 31 décembre 2020 » (Rapport au président).

Il est à relever que cette date du 31 décembre 2020 n’est nullement reprise dans l’ordonnance.

En l’état, en droit, la date à prendre en compte est, à notre avis, le 23 novembre 2020 (23 mai 2020 + 6 mois).

Sont donc concernées les copropriétés dont la date de clôture des comptes a eu lieu le 31 décembre 2019 et dont les AG devaient avoir lieu au plus tard le 30 juin 2020. Pour celles dont l’arrêté avait lieu au 30 septembre 2019, sauf exception, les AG ont dû se dérouler normalement.

Concernant la date du 31 mars 2020, il y a lieu d’espérer que les convocations pourront être adressées en temps et en heure.

Les contrats de syndics qui expirent le 30 juin 2020

Dans de nombreuses copropriétés, le mandat du syndic prend fin le 30 juin.

Il sera donc hors champs d’application de l’ordonnance puisque seuls les contrats de syndics qui expirent ou ont expirés pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 25 juin 2020 seront renouvelés.

Si l’état d’urgence sanitaire prend fin à la date annoncée, c’est-à-dire le 24 mai 2020, les syndics concernés devront prendre les mesures nécessaires pour convoquer l’assemblée générale amenée à se prononcer sur le vote du contrat de syndic ou son renouvellement entre cette date et le 25 juin 2020, en prenant soin de respecter le délai de 21 jours applicable en droit de la copropriété.

Les syndics concernés devront être diligents et préparer rigoureusement leurs convocations pendant la période de confinement.

Ceux-ci disposent, tout de même, d’une marge de manœuvre puisque l’ordre du jour des assemblées générales ainsi convoquées pourra être uniquement relatif aux questions essentielles concernant le renouvellement du contrat de syndic, l’approbation des comptes et la désignation des membres du conseil syndical si nécessaire.

Une assemblée générale postérieure pourra être convoquée pour les autres questions touchant à la vie de la copropriété (vote de budgets, travaux…).

En outre, l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 24 mai ne veut pas dire confinement jusqu’au 24 mai, certains prévoient une fin de confinement au 4 mai.

Enfin, rappelons qu’une assemblée générale convoquée par un syndic en fonction est valable même si le mandat du syndic qui l’a convoquée est expiré au jour de la tenue de l’assemblée générale.

Pour les contrats de syndic arrivant à leur terme à peine un mois après la fin de l’état d’urgence, il conviendra donc d’adresser les convocations en priorité, dès la fin de l’état d’urgence.

Le ministre du Logement a, néanmoins, annoncé qu’une mesure rectificative devrait être prise rapidement afin de pallier cette difficulté.

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