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La protection du vendeur

Cinq points importants dans la promesse de vente

· Transaction,obligation

Dénommé dans le langage courant "compromis", celui-ci peut prendre deux formes selon le rédacteur de l'acte :

Il s'agit d'un contrat réel assurant différentes protections au vendeur qui va "bloquer" la vente de son bien durant la réalisation des formalités administratives et légales.

Sont présentés:

  • le dépôt de garantie (ou séquestre ou indemnité d'immobilisation) versé lors de la signature de la promesse (ou avant-contrat) ;
  • la vérification de la solvabilité de l'acquéreur ;
  • la clause d'obligation à dédommagement en cas de rupture par l'acheteur de l'avant-contrat ;
  • la clause pénale ;
  • l'exécution forcée.

Le dépôt de garantie

Le montant varie entre 5 et 10 % du prix de vente. Le dépôt de garantie est versé sur le compte séquestre de l'agent immobilier ou du notaire en charge de la vente et est bloqué jusqu’à la signature de l’acte définitif. Il viendra ensuite se déduire du prix de vente le jour de la signature définitive.

Il permet avant tout de vérifier la solvabilité de l’acquéreur. S’il n’est pas en mesure de régler cet acompte, il est fort possible qu’il n’ait pas d’apport, cela pourrait donc constituer un frein de la part de la banque pour lui accorder le prêt immobilier… Le dépôt de garantie assure au vendeur d’être dédommagé si la vente ne se fait plus.

Le vendeur ne peut pas conserver le dépôt de garantie lorsque :

  • l’acheteur fait jouer la condition suspensive dans le cas où la banque lui refuse le prêt ;
  • l’acheteur se rétracte dans le délai légal des 10 jours suivant la signature du compromis ;
  • La mairie applique son droit de préemption sur le logement.

La solvabilité de l'acquéreur

Il est difficile pour le vendeur d'obtenir ce type d'information et d'en vérifier l'exactitude.

En règle générale, cela se fait par l’intermédiaire de l'agent immobilier ou du notaire lors de la signature du compromis de vente. Il demande à l’acquéreur de lui présenter les modalités du prêt immobilier avec les coordonnées de la banque, le montant et le taux appliqué, ainsi que le montant de son apport personnel. Ces conditions feront l'objet d'une clause suspensive dans la promesse.

Si l'acquisition est liée à la vente d'un bien, l'acheteur devra justifier de la mise en place éventuelle d'un prêt relais.

La clause d'obligation à dédommagement

Un acheteur peut décider de rompre le contrat de vente sans motif particulier et en dehors des conditions ou garanties prévues à ce même contrat.

Pour protéger le vendeur, le compromis de vente permet d’insérer une clause obligeant l’acheteur à verser au vendeur une compensation financière en guise de dédommagement.

C’est la clause de dédit. Le montant de cette compensation est libre et défini par les parties lors de la signature du compromis de vente. Si l’acheteur renonce à la vente dans le cadre de la clause de dédit, il se doit d’avertir le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La clause pénale

Il n'est pas rare de stipuler une clause pénale dans le cadre d'un compromis de vente immobilière. Cette clause prévoit par avance le montant de la sanction pécuniaire en cas de renonciation par l'une des parties à conclure la vente définitive. Elle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences de l'inexécution d'une obligation(ne pas confondre avec le dédit qui permet de mettre fin unilatéralement au compromis).

Cette clause peut permettre de garantir aussi bien l'acheteur que le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente. On dit qu'elle à un « caractère comminatoire », ce qui signifie « dissuasif ».

La clause pénale ne s'applique pas de plein droit. Il faut que la partie lésée la réclame, justifiant de l'inexécution contractuelle de l'autre. Une lettre recommandée avec accusé réception valant mise en demeure est un préalable.

À défaut d'exécution, il incombe à la partie poursuivante de saisir une juridiction pour faire valoir son droit à indemnisation :

  • le tribunal d'instance en cas de litige dont le montant est inférieur à 10 000 € ;
  • le tribunal de grande instance en cas de litige d'un montant supérieur.

L'intervention d'un avocat est nécessaire devant le tribunal de grande instance.

Le juge pourra, en fonction des circonstances et du préjudice éventuellement subi par le demandeur, fixer un montant différent de celui décidé initialement par les parties.

L'exécution forcée

Le vendeur peut obliger l’acheteur à honorer ses obligations en choisissant l’exécution forcée de la vente. Cependant cette solution n’est pas la plus judicieuse car il se peut que l’acheteur n’obtienne pas les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier.

La procédure judiciaire liée à l’exécution forcée est longue et il faudra attendre la fin du procès pour remettre le bien à la vente.

Si l’acheteur ne se déplace pas pour la signature de l’acte définitif ou s’il refuse de signer, le notaire établit un procès-verbal de carence. Celui-ci servira de preuve au vendeur auprès du tribunal.

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