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La réalisation de travaux

Rappel des règles à suivre en matière de copropriété

· Syndic

La responsabilité du syndic est souvent engagée lors de la réalisation de travaux.

Le vote en assemblée générale

L'assemblée générale des copropriétaires peut décider de voter certains travaux dans le cadre du fonctionnement classique de la copropriété.

Les modalités de ces prises de décision sont encadrées.

A quelle majorité voter les travaux dans une copropriété ?

Article 24 : majorité simple

Majorité des présents et des représentés. Ceux qui s'abstiennent ne comptent pas. 
  • Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
  • Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires.
  • Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux de restauration immobilière.
  • Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.
  • L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
  • La décision d'engager le diagnostic technique global des immeubles ainsi que ses modalités de réalisation.

Article 25 : majorité absolue

Majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Possibilité de réaliser un deuxième vote (passerelle du 25-1 si 1/3 des voix) 
  • Les délégations de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges.
  • Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
  • L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
  • La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
  • L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
  • L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

Le vote de la souscription d'un emprunt se fait à la même majorité que le vote des travaux.

Le choix du professionnel réalisant les travaux

Les vérifications obligatoires

Conformément à l'article D8222-5 du Code du travail, vous devez impérativement vérifier un certain nombre d'éléments concernant l'entreprise qui sera en charge des travaux.

Le non respect de la réglementation pourrait mettre en jeu votre responsabilité pénale.

Dans tous les cas, les documents suivants :

  • attestation de fourniture de déclarations sociales émanant de l'organisme de protection sociale chargé du recouvrement des cotisations et des contributions sociales datant de moins de six mois.
  • attestation sur l'honneur du dépôt auprès de l'administration fiscale, à la date de l'attestation, de l'ensemble des déclarations fiscales obligatoires et le récépissé du dépôt de déclaration auprès d'un centre de formalités des entreprises lorsque le cocontractant n'est pas tenu de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Lorsque l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est obligatoire :

  • extrait de l'inscription au registre du commerce et des sociétés (K ou K bis) ;
  • carte d'identification justifiant de l'inscription au répertoire des métiers ;
  • devis mentionnant le nom ou la dénomination sociale, l'adresse complète et le numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou à une liste ou un tableau d'un ordre professionnel, ou la référence de l'agrément délivré par l'autorité compétente ;
  • récépissé du dépôt de déclaration auprès d'un centre de formalités des entreprises pour les personnes en cours d'inscription ;
  • lorsque l'entreprise ou l'artisan emploie des salariés, une attestation sur l'honneur de la réalisation du travail par des salariés employés régulièrement.

Vérifiez les assurances du professionnel

Chacun d'entre eux doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) et, pour les travaux importants, une assurance responsabilité civile décennale (RCD).

Deux éléments essentiels sont à vérifier sur ces documents :

  • la période de validité,
  • le secteur d’activité couvert.

De nombreux assureurs qui intervenaient sur le marché de l’assurance construction en libre prestation de services ont disparu du marché suite à des difficultés financières (exemple : SFS, Alpha Insurance).

Pensez à bien vérifier que l’assureur qui délivre l’attestation d’assurance est un acteur reconnu sur le marché français de l’assurance.

Pour pouvoir bénéficier des aides de l’Etat ou des collectivités, le professionnel devra être titulaire de la mention "RGE" ou "Reconnu Garant de l’Environnement" pour la catégorie des travaux qui seront à réaliser.

Vous pouvez vérifier ces informations sur le site https://www.faire.fr/trouvez-un-professionnel.

L'information des occupants

Depuis le 1er avril 2016, le syndic doit assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions, prises par l'assemblée générale des copropriétaires.

Il s'agit des décisions susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

  1. la maintenance et à l'entretien de l'immeuble,
  2. les travaux de toute nature,
  3. les actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques.
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