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Les risques de la défiscalisation

Remise en cause d'un investissement locatif sur un marché déficitaire

· Transaction,fiscalité,VEFA

La responsabilité d'un promoteur est engagée pour la vente d'un bien destiné à la location sur un marché saturé.

Un couple investit dans un appartement et doit, pour obtenir la défiscalisation attachée à cet investissement, prendre l’engagement de louer ce logement. Mais l’état de saturation du marché locatif empêche la location effective du logement. Le couple fait alors face à un risque fiscal et financier, et se retourne donc contre le promoteur.

Le juge constate qu’en sa qualité de promoteur immobilier, il connaissait l’état de saturation du marché locatif et que, malgré cette conjoncture locale difficile, il assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable.

Le juge donne raison au couple

Ce que dit la législation

Les opérations de défiscalisation immobilière, quelles qu’elles soient, reposent toutes sur l’obligation qu’ont les investisseurs de s’engager à louer le logement acquis, pour une durée plus ou moins longue selon les dispositifs, à des locataires qui doivent en faire leur résidence principale et qui respectent des critères de ressources.

Cet engagement de location nécessite donc de faire attention à la qualité de l’investissement, que ce soit en termes de construction, mais aussi en termes d’emplacement géographique.

Un logement acquis en vue d’être loué qui ne se loue pas fera courir un risque financier à l’investisseur qui a bien souvent emprunté auprès d’une banque pour réaliser son investissement.

Parmi toutes les conditions impératives requises pour bénéficier de l’avantage fiscal associé à l’opération immobilière de défiscalisation, on retrouve dans la réglementation fiscale l’engagement de louer que doit prendre le propriétaire. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux, être effective et continuer tant que dure l’engagement de location. Le non-respect de cet engagement de location entraînera une remise en cause de l’avantage fiscal.

Des exceptions à cette remise en cause de l’avantage fiscal sont prévues, notamment si l’investisseur ou son conjoint ou partenaire est licencié, atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième catégorie, ou encore en cas de décès.

Ce point est approfondi dans notre formation sur la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement.

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